حسین یاغچی
روزی نیست که خبری در تجریش‌آنلاین منتشر نشود در مورد افزایش قیمت خرید و اجاره‌ی مسکن در تهران. بازار مسکن در تهران شاید جزو داغ‌ترین‌ها و پرسودترین‌ها در دنیا باشد. وقتی می‌گویم پرسودترین، منظورم سود ریالی نیست که سر به‌فلک می‌گذارد و البته تورم‌زدایی‌نشده است و نمی‌تواند ملاک درستی باشد.
سود خرید و نگهداشت مسکن در تهران را اگر به فرانک سوییس و انس طلا هم محاسبه کنید، باز هم سود معقولی دارد که از خیلی از سرمایه‌گذاری‌ها در دنیای غرب هم جذاب‌تر به‌نظر می‌رسد. چنین وضعیتی با ذهنیت ایرانی هم کاملا جور است که همواره می‌گوید، «خاک هیچ‌وقت خیانت نمی‌کند» و منظور این است که خاک و ملک و مسکن هوای سرمایه‌تان را دارد و بی‌ارزشش نمی‌کند. تا این‌جا که حداقل این‌طور بوده است.
اما ماجرا چیست؟ تهران روی این سیاره چقدر می‌ارزد که قیمت‌های مسکنش با گران‌ترین خانه‌ها در لندن و نیویورک و هنگ‌کنگ و... شانه به شانه پیش می‌رود؟ آیا با بزرگترین حباب ملکی در سیاره‌ی زمین روبه‌رو نیستیم؟ بله، درست است دقیقا با همین پدیده مواجه شده‌ایم. با بزرگترین حباب مسکن سیاره‌ی زمین.
قانون حباب‌ها در اقتصاد را می‌دانید؟ این قانون می‌گوید همه‌ی حباب‌ها در اقتصاد می‌ترکند و اگر ترکیدنش را به تاخیر بیندازیم، فقط ابعاد انفجار را مهیب‌تر کرده‌ایم. در این نوشتار در پی آنیم که فرضیه‌ی اَبَرحباب‌بودن املاک در تهران را ثابت کنیم و بگوییم اتفاقا ترکیدن این حباب، آن‌چنان که در دهه‌ی هشتاد شمسی تصور می‌شد، دور از دسترس نیست و به آینده‌های دور ربط ندارد.
از دو منظر به این بحث می‌پردازیم. بحث اول، از جنبه‌ی ژئواکونومی یاجغرافیای اقتصادی‌ست. این‌که مسکن در نیویورک قیمت نجومی داشته باشد، از دیدگاه ژئواکونومی قابل اثبات است. از این نگاه، شهرهایی بازار مسکن غیرحبابی دارند که ارزش‌شان و جایگاه‌شان بالذات است.
شهر نیویورک کنار آب‌های آزاد قرار گرفته است و بالای نود درصد تجارت دنیا هم روی آب‌های آزاد انجام می‌شود. پس این شهر همواره ارزشی ذاتی خواهد داشت؛ چون به سرچشمه‌ی اصلی تجارت در دنیا (یعنی آب‌های آزاد) وصل است.
از این جنبه می‌توان بازار املاک استانبول را هم تحلیل کرد. استانبول ارزشی بالذات دارد؛ چون در کنار آب‌های آزاد قرار گرفته است و بنابراین همواره در بطن تجارت‌های پرسود دنیا تعریف خواهد شد. شهرهایی مثل کیش، دبی، قشم و... را هم می‌توان با این معیار تحلیل کرد و از این جهت، خالی از ریسک دانست.
این‌ها شهرهایی ارزآور هستند و می‌توانند در هر نوع ساختار سیاسی و اجتماعی، مراکز کار باشند و می‌دانیم مسکنی با رونق پایدار، صرفا در مجاورت مراکز کار و تجارت معنا پیدا می‌کند.
البته در مورد شهرهای مستقر در خلیج‌فارس نظیر دبی، کیش و... یک ریسک فعال وجود دارد و آن، ریسک محیط‌زیست یا دقیق‌تر، ریسک گرمایش زمین است که پرداختن به آن یادداشتی جداگانه می‌طلبد.
اما تهران چه وضعیتی دارد؟ تهران محصور در خشکی‌ست. تجارت آزاد جهانی در آن بی‌معناست. یا حداقل بالای نود درصد تجارت آزاد جهانی در مورد آن مصداق ندارد. پس این شهر نمی‌تواند بالذات ارزش تجاری داشته باشد. یعنی اگر سیاست‌های اقتصادی مملکت به‌گونه‌ای دیگر چیده شود، خودِ شهر تهران نمی‌تواند به‌عنوان یک مرکز کار و هاب تجاری شناخته شود. افزون بر این تهران دچار ریسک محیط‌زیستی هم هست. کم‌آبی در تهران قابل توجه است و به این بیفزایید خطرزایی سوخت‌های فسیلی در نیمه‌ی دوم سال را که مسکن‌داشتن در این شهر را با ریسک سلامتی عجین می‌کند.
حالا با این همه چرا تهران این‌قدر گران است؟ چرا با پول یک آپارتمان در تهران می‌شود در خیلی از شهرهای دنیا خانه خرید و همچنان همه دنبال تهران‌اند و لاغیر. دلیلش را باید در اقتصاد نفتی جست (منظر دوم این یادداشت). پنج‌شش دهه است که پول نفت مستقیم به تهران و اصفهان و تبریز و مشهد می‌آید و پترودلار از همین‌جا خرج می‌شود.
بنابراین مهم‌ترین مراکز کار کشور در همین شهرها به‌وجود آمده است. تهران و ایضا تبریز و اصفهان (مشهد به‌دلیل زیارتی‌بودن در ابعاد جهانی، استثناست)، استعداد این حجم از مرکز تجاری‌بودن را ندارند. این‌ها حکایت لاک‌پشتی هستند که سوار یک موتورسیکلت کاوازاکی نینجا شده‌اند که تا سیصدوپنجاه‌وپنج کیلومتر بر ساعت هم می‌تواند سرعت بگیرد. اگر لاک‌پشت را از کاوازاکی جدا کنید، می‌تواند سرعت داشته باشد، منتها در حد یک لاک‌پشت. تهران را هم اگر از نفت جدا کنید، می‌تواند ظرفیت تجاری داشته باشد، منتها در ابعاد یک شهر محصور در خشکی با مشکلات زیست‌محیطی خاص خودش.
حالا چرا این حباب چندین و چند دهه‌ای در معرض ترکیدن است؟ چون اقتصاد نفتی از نفس افتاده است. تحریم‌ها در میانه‌ی دهه‌ی نود شمسی این نفس‌افتادگی را باعث شدند و حتی در صورت رفع آن‌ها باز مسیر حرکت جهان به‌گونه‌ای‌ست که نفت را از خاصیت اقتصادی بیندازد. چاره‌ای هم نیست. نفت از رونق نیفتد، کل سیاره از حیات خواهد افتاد و ظرف ده‌سال آینده باید به گذر کامل از اقتصاد مبتنی بر سوخت‌های فسیلی دست پیدا کرد.
البته بازار مسکن تهران هم از این روند تا حدی تاثیر گرفته است. میزان صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال 1390، بیش از هشتاد درصد کاهش داشته است. سال 1390، اوج رونق نفتی بود و سال 1401 رکورد کاهش درآمدهای نفتی. این روند در سال‌های آینده تشدید خواهد شد و ریسک موجود در قیمت مسکن در تهران را از بین خواهد برد.
سرمایه‌گذاری مسکن یک سرمایه‌گذاری بلندمدت است و جای پرسش است که چرا در شرایط رونق نفتی، این همه از منابع در شهری متمرکز شد که سرمایه‌گذاری در آن آخر و عاقبت درستی از منظر اقتصادی ندارد.
