نجمه رجب : بازار املاک «شمال» در آستانه مراجعه‌های نوروزی خریداران زمین و ویلا قرار دارد. این بازار در مقایسه با سال گذشته همین موقع، دستکم یک تفاوت دارد و آن، فاز معاملاتی دو سمت عرضه و تقاضا است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار املاک مناطق شمالی ضمن سنجش قیمت زمین و ویلا حاکی است، نبض معاملات زمین و ویلا، وضعیتی میانه رکود و رونق را نشان میدهد. از یکسو جست‌وجوهای مجازی یکی دو ماه اخیر علامتی از سردی این بازار را مخابره نمی‌کند؛ اما از سوی دیگر، هیجانی هم در رفتار متقاضیان وجود ندارد.
بازار ویلا در استان‌‌‌های شمالی کشور تحت‌تاثیر وضعیت خاص بازار مسکن پایتخت قرار گرفته است. انتخاب سرمایه‌گذاران ملکی در مواجهه با بزرگ‌تر شدن حباب قیمت مسکن در شهر تهران، خرید ویلا در مناطق خوش آب‌‌‌وهوای استان‌‌‌های شمالی بهویژه مازندران بوده و از این رو افزایش تقاضای خرید در فصل طلایی رونق معاملات ویلا یعنی ایام شب عید و نوروز کاملا محسوس است. با این حال فاز بازار ویلا در خطه شمال کشور را نمی‌توان «رونق» توصیف کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی در شهرهای شاخص استان‌‌‌های شمالی بهویژه مازندران افزایش یافته است. تحقیق میدانی از وضعیت بازار املاک ویلایی نه تنها این گزاره را اثبات میکند، بلکه نشان میدهد بخشی از سرمایه‌‌‌های خرد نیز که پیش‌تر روانه بازار مسکن حومه تهران می‌‌‌شد، اکنون درصدد بررسی گزینه خرید زمین خام در شمال است.
به طور کلی و بر اساس روال سنتی و همیشگی بازار زمین و ویلا در شهرهای شمالی، فصل بهار و مشخصا ایام نوروز به واسطه تعطیلات دو هفته‌‌‌ای، فرصت مناسبی برای بازدید از فایلهای فروش در شهرهای شمالی است. مسافران نوروزی در این ایام می‌توانند هم تعطیلات خود را در یکی از خوش‌آب‌‌وهواترین نقاط کشور سپری کنند و هم در خلال تفریح و تفرج، به بازدید و بررسی ویلاهای فروشی یا احیانا گزینه‌‌‌های دیگری مثل آپارتمان‌‌‌های واقع در بافت شهری و همین‌طور زمین بپردازند. این روال همیشگی به دنبال شیوع کرونا در سال‌‌‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ مختل شد؛ چراکه محدودیت‌‌‌هایی برای سفر به شهرهای شمالی اعمال و جرایم نقدی نسبتا سنگین برای نقض‌‌‌کنندگان این مقررات وضع شد. به این ترتیب هیجان خرید ویلا در ایام منتهی به نوروز ۹۹ و ۱۴۰۰ مثل همیشه نبود. از سوی دیگر سال ۱۴۰۰ سال ثبات و آرامش نسبی در بازار مسکن شهر تهران به عنوان بازار پیشرو مسکن در کل کشور بود. از این رو با وجود پایان محدودیت‌‌‌های کرونایی، ایام منتهی به نوروز ۱۴۰۱ نیز تفاوت چندانی با دو سال پیش از آن نداشت و تقاضا برای خرید ویلا در آن مقطع زمانی هم کم‌‌‌تعداد و ناچیز بود. به این ترتیب حتی پایان عصر کرونا هم نتوانست رونق را به بازار ویلا بازگرداند و پارسال شب عید، تخفیف‌‌‌های ۱۰ تا ۱۵ درصدی و فروش شرایطی بود که اندک رغبتی برای خریداران ویلا ایجاد می‌‌‌کرد تا روانه شهرهای شمالی شوند.
اما شرایط امسال بازار املاک شمال به کلی متفاوت است و گویا این بازار در مسیر تغییر فاز از رکود به رونق قرار گرفته است. با این حال هنوز حجم تقاضای خرید ویلا در این بازار به حدی نیست که بتوان از شرایط فعلی به عنوان «رونق» یاد کرد. فاز بازار املاک شمال نه مثل شب عید پارسال رکود و نه مثل سال ۹۸ رونق است. بازار املاک شمال تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای ویلا و زمین در شهرهای شمالی در فاز میانه قرار گرفته است؛ به این معنا که تعداد تماس‌‌‌ها و قرارهای بازدید ملکی در نوروز ۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده و واسطه‌‌‌ها خوش‌بین هستند که بتوانند به نزدیک نیمی از تقاضای بالقوه خرید که برنامه بازدید نوروزی دارد، پاسخ دهند.
دو ویژگی بازار ویلا در نوروز ۱۴۰۲
بهار ۱۴۰۲ می‌تواند مقدمه‌‌‌ای برای گذار کامل از رکود به رونق در بازار املاک شمال باشد؛ منوط به اینکه تقاضای بالقوه خرید موجود به اصطلاح بالفعل شود و معاملات آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌ها انتظار دارند سر بگیرد. دو ویژگی مهم وضعیت فعلی بازار زمین و ویلا در شهرهای شمالی که می‌تواند در فراهم کردن مقدمات خروج از رکود در این بازار نقش داشته باشد، یکی تبدیل شدن املاک شمال به پناهگاه سرمایه‌‌‌های سرگردان و البته اغلب ناکافی برای خرید آپارتمان در شهر تهران است که موجب سرازیر شدن تقاضا به بازار نقل و انتقالات ملکی شهرهای مختلف مازندران شده است. ویژگی دوم نیز به سطح قیمت ویلا و زمین در مقایسه با سطح قیمت مسکن در پایتخت بازمی‌گردد. در حالی که بازار مسکن شهر تهران بلافاصله پس از شروع نوسان ارزی در آذرماه به این رخداد واکنش نشان داد و در جریان تورم ارزی، مسکن نیز پا به پای دلار با افزایش قیمت مواجه شد، در بازار املاک شمال خبری از هیجان قیمتی نشات‌گرفته از متغیر ارزی نبوده و هنوز هم نیست.
پیش‌بینی فعالان بازار ویلا این است که سال آینده قیمت پیشنهادی ویلاهای نوساز متناسب با پرواز قیمت مصالح تعیین شود و آن زمان است که قیمت نوسازها روی قیمت سایر ویلاها نیز اثر می‌‌‌گذارد و می‌توان تبعات جهش ارزی اخیر را در این بازار به شکل محسوس مشاهده کرد.
گزارش قیمتی از ویلاهای فروشی
تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار ویلا نشان میدهد رشد قیمت ویلا در شهرهای شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آنها بین ۲۰ تا ۴۰درصد نسبت به نیمسال اول ۱۴۰۱ بوده است. به عنوان نمونه در شهر نور واقع در استان مازندران ویلاهای حدود ۴ میلیارد تومانی در شب عید پارسال در حال حاضر با یک تا ۵/ ۱ میلیارد تومان افزایش قیمت فایل شده است.
بر اساس فایلهای موجود در موتورهای جست‌‌‌وجوی آگهی‌‌‌های املاک ویلایی، کف قیمت ویلا در بافت شهری (شهرهای شاخص مازندران مثل نور، نوشهر، رامسر و آمل و نمک‌‌‌آبرود) بین ۵ تا ۶ میلیارد تومان بوده و سقف قیمت‌ها نامحدود است؛ اما صرف‌‌‌نظر از فایلهای فوق لوکس چند صد میلیارد تومانی، میانگین قیمت ویلاهای مصرفی متناسب و مطلوب عمده متقاضیان خرید، حول و حوش ۳۰ تا حداکثر ۵۰ میلیارد تومان به تناسب متراژ، موقعیت و امکانات است. طبعا پایین‌‌‌ترین قیمت‌های این طیف نیز به ویلاهای فلت با امکانات محدود اختصاص دارد.
قیمت ویلا در بافت روستایی اطراف شهرهای بزرگ نیز همپای ویلاهای واقع در بافت شهری رشد داشته است اما سطح قیمت روستاها به مراتب پایین‌‌‌تر است و به همین خاطر شب عید امسال هم مثل سه سال گذشته، این ویلاهای روستایی گزینه اصلی متقاضیان خرید ویلا محسوب می‌شود. در حال حاضر خرید ویلا در بافت روستایی واقع در اطراف شهرهای برند و شاخص مثل نور و نوشهر ۳ میلیارد تومان است و بر اساس مرغوبیت بنا و موقعیت منطقه، فایلهای تا ۱۰ میلیارد تومان نیز در بازار وجود دارد. کف قیمت ویلا در چمستان به عنوان یکی از ارزان‌‌‌ترین محدوده‌‌‌های ویلایی مازندران که در یکی دو سال اخیر با افزایش تقاضا روبه‌رو بوده است، در حال حاضر یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان است؛ در حالی که این قیمت در شهریور ۱۴۰۱ حدود ۹۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان بوده است. فعالان بازار املاک شمال می‌‌‌گویند بخشی از افزایش تقاضای خرید ویلا در این ایام را می‌توان به آرامش نسبی قیمتی در این بازار نسبت داد. در واقع گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی که در تلاطم بازار مسکن شهر تهران نتوانسته‌‌‌اند خریدی انجام دهند، روانه بازار نسبتا آرام املاک ویلایی در استان مازندران شده‌‌‌اند. به این ترتیب عمده خریدها در بازار ویلا در حال حاضر از ناحیه سرمایه‌گذاران صورت می‌گیرد؛ هرچند خریدهای مصرفی به قصد استفاده از ویلا نیز به نوعی یک خرید سرمایه‌‌‌ای و از جنس «خانه دوم» محسوب می‌شود.
دسته‌‌‌بندی فایل‌‌‌ها در بازار سوم املاک شمال
فعالان بازار املاک شهرهای شمالی می‌‌‌گویند در بافت شهری، بازار اول املاک به لحاظ دمای معاملات همچنان بازار آپارتمان بوده و پس از آن ویلا و در نهایت زمین در رتبه‌‌‌های بعدی قرار دارند. به این ترتیب بازار زمین اکنون بازار سوم املاک شمال محسوب می‌شود که حجم تقاضای خرید در آن به مراتب بیشتر است. البته در بافت روستایی تقاضای خرید زمین با توجه به سطح پایین‌‌‌تر قیمت‌ها قدری بیشتر است اما با این حال همچنان در روستاها رتبه اول تقاضا به بازار ویلا اختصاص دارد. در همین رابطه واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند قیمت ویلاهای شهری تحت‌تاثیر تورم قیمت آپارتمان‌‌‌ها بوده و پیشتاز بازار مسکن املاک شمال، آپارتمان‌‌‌ها هستند.
اما به طور کلی فایلهای موجود در بازار زمین استان مازندران و استان‌‌‌های همجوار را می‌توان به سه دسته تقسیم کرد. دسته اول زمین‌‌‌های شهری با امکان اخذ مجوز ساخت هستند که می‌توان از آنها به عنوان «زمین درست» برای ویلاسازی یاد کرد. در زمین‌‌‌های شهری البته دو دسته قیمتی متمایز بر اساس موقعیت داخل یا خارج شهرک وجود دارد. به عنوان مثال در نوشهر و ایزدشهر قیمت هر مترمربع زمین داخل شهرک‌‌‌های ساحلی از حدود ۲۵ تا ۷۰ میلیون تومان است. قاعدتا هر چه پلاک به ساحل یا در مورد شهرک‌‌‌های جنگلی به جنگل نزدیک‌تر باشد، قیمت بالاتر است. در عین حال زمین خارج از شهرک واقع در محدوده شهرهای برند و پرتقاضای شمال نیز، قیمتی بین ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع دارد.
دسته دوم زمین‌‌‌های عرضه شده برای فروش در شهرهای شمالی، زمین‌‌‌های «خلاف‌‌‌ساز» هستند که ساختوساز در آنها ممنوع است اما راه برای دور زدن مقررات مسدود نیست و در نتیجه ساختوساز در این زمین‌‌‌ها طی دستکم یک دهه اخیر بیش از پیش رایج شده است. زمین‌‌‌های مذکور در بافت «مزروعی» واقع شده‌‌‌اند و قابلیت ساختوساز به شکل متخلفانه را دارد. ماجرا از این قرار است که برابر قوانین مصوب، ساختوساز در زمین‌‌‌های زراعی غیرمجاز است اما واسطه‌‌‌ها ادعا می‌‌‌کنند هیچ ریسکی درباره خرید این زمین‌‌‌ها به قصد ساخت ویلا وجود ندارد و کمیسیون ماده ۹۹ روستایی در نهایت در ازای پرداخت جرایمی، مجوز صدور پایان کار توسط دهیاری مربوطه را خواهد داد.
سطح قیمت رایج این زمین‌‌‌ها در فایلهای موجود کنونی مترمربعی ۴ تا ۸ میلیون تومان برآورد می‌شود. به این ترتیب این زمین‌‌‌ها در طیف قیمتی بازار زمین شهرهای شمالی در میانه طیف قرار گرفته است؛ یعنی ارزان‌‌‌تر از زمین‌‌‌های شهری و گران‌‌‌تر از زمین‌‌‌های سرمایه‌گذاری یا به اصطلاح چسبیده به بافت.
در نهایت دسته سوم فایلهای زمین نیز مربوط به اراضی به اصطلاح «پشت خطی» است. مقصود از زمین‌‌‌های پشت خطی آنهایی است که احتمال الحاق‌‌‌شان به بافت طرح‌‌‌های هادی روستایی وجود دارد. کف قیمت زمین در فایلهای فعلی بازار املاک شمال در حال حاضر متعلق به این گروه از اراضی بوده که مترمربعی ۲ میلیون تومان است. این قیمت به زمین‌‌‌هایی تعلق دارد که به اصطلاح «خارج از بافت» محسوب می‌‌‌شوند، به این معنا که خارج از بافت طرح‌‌‌های هادی روستایی واقع شده‌‌‌اند و امکان ساختوساز در آنها فعلا وجود ندارد. واسطه‌‌‌ها از این زمین‌‌‌ها به عنوان «زمین سرمایه‌گذاری» یاد می‌‌‌کنند و معتقدند در بلندمدت احتمال الحاق آنها به بافت روستایی وجود دارد. قیمت زمین‌‌‌های سرمایه‌گذاری اکنون عموما بین ۲ تا ۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.
طبعا زمین‌‌‌های گران‌‌‌تر به مرز بافت طرح‌‌‌های هادی نزدیک‌تر هستند و چشم‌‌‌انداز مجاز شدن ساختوساز در آنها روشن‌‌‌تر است. به عبارتی این زمین‌‌‌ها فاصله زمانی کمتری تا «الحاق به بافت» دارند و در نتیجه قیمت آنها بیشتر است. با این حال خریداران باید آگاه باشند که زمان صدور مجوز ساخت در این زمین‌‌‌ها کاملا نامشخص است و اگر غیر از این بود، به احتمال خیلی زیاد هیچ مالکی حاضر به فروش آنها نبود.
تجربه فعالان بازار املاک شمال نشان میدهد زمین‌‌‌های الحاقی به بافت طرح‌‌‌های هادی روستایی - یعنی محدوده‌‌‌ای که امکان ساختوساز در آن به صورت قانونی وجود دارد - بلافاصله پس از پیوستن به بافت، با افزایش دو تا سه برابری قیمت روبه‌رو می‌شود و از این بابت این گزینه برای سرمایه‌گذارانی که بودجه آنها کفاف خرید ملک در تهران یا بعضا حتی شهرهای حومه نظیر پردیس و پرند را نمی‌‌‌دهد، انتخاب ایده‌‌‌آل محسوب می‌شود. اما این یک سرمایه‌گذاری بلندمدت است که تقریبا هیچ چشم‌‌‌اندازی از زمان به ثمر نشستن آن وجود ندارد.
عبور از رکود اینترنتی
بازار املاک ویلایی و زمین در استان‌‌‌های گیلان و مازندران طی چهار سال گذشته بالا و پایین‌‌‌های زیادی را پشت سر گذاشته است. از جهش قیمت در سال‌‌‌های ۹۸ و ۹۹ تا رکود فراگیر ۱۴۰۰ و البته وضعیت میانه روزهای پیش رو. در این میان نباید از تاثیر منفی شرایط بغرنج اینترنت در کشور در نیمه ۱۴۰۱ نیز گذشت. در آن مقطع زمانی بازار ویلا تحت‌تاثیر محدودیت دسترسی به پیام‌‌‌رسان‌‌‌های پرکاربرد داخلی با کاهش محسوس تقاضای خرید موثر روبه‌رو شد؛ آن هم درست در شرایطی که فعالان این بازار انتظار داشتند روند تدریجی افزایش تقاضای خرید ویلا که از اوایل تابستان محسوس شده بود، ادامه پیدا کند. به هر روی خواب زمستانی بلند در بازار ویلا به واسطه شرایط اجتماعی خاص حاکم بر کشور و محدودیت دسترسی به پیام‌‌‌رسان‌‌‌ها که ابزاری برای دریافت تصاویر و فیلم املاک فروشی به سرمایه‌گذاران ساکن در تهران و دیگر شهرهای کشور بود، به اتمام رسیده و خریداران و فروشندگان طی ماه‌‌‌های گذشته به تدریج توانسته‌‌‌اند با استفاده از ظرفیت پلتفرم‌‌‌های بازاریابی ملکی، راه اتصال به یکدیگر را پیدا کنند و بعید به نظر می‌رسد این متغیر دیگر اثری بر فاز بازار املاک شمال داشته باشد؛ کمااینکه بر اساس گزارش واسطه‌‌‌ها قرارهای بازدید زیادی برای نوروز امسال تنظیم شده که نشان میدهد اوضاع کلی بازار ویلا نسبت به عید پارسال احتمالا قدری بهتر خواهد بود.
